.la durée
Le mandat de gestion locative est le contrat qui lie les deux parties : le gestionnaire et le propriétaire-bailleur. Pour les contrats signés avec un particulier, la loi précise que sa durée est limitée à trente ans. Dans les faits, elle est généralement fixée à trois ans voire neuf en cas de défiscalisation. La loi Chatel protège le bailleur en matière de tacite reconduction. Elle oblige le mandataire à l’informer de cette possibilité bien avant la fin de la période, entre trois mois et un mois minimum avant le terme. De son côté, le bailleur conserve le droit de résilier à tout moment par courrier recommandé avec accusé de réception le mandat de gestion locative à condition de respecter un délai de préavis de 3 mois. Pour les contrats signés avec un professionnel, la durée d'engagement et de résiliation est fixée librement entre les partis. Le mandat de gestion locative est établi en deux exemplaires signés par les parties. Il engage le gestionnaire à gérer le patrimoine qui lui est confié.
.recherche locataire
gestion du bail de location
Le gestionnaire peut proposer ses services pour la recherche du locataire, ses prestations son mentionnées dans le mandat de gestion et comprennent : la diffusion d’une annonce ; l’organisation des visites ; l’étude de la solvabilité des candidats. Le cas échéant, il évaluera la nécessité de demander un garant. Selon sa mission Il peut rédiger le bail. Si le bien est de l'habitation, en location vide, sa durée est de 3 ans renouvelable automatiquement pour une durée identique et selon les mêmes conditions. La durée des baux meublés est réduite à 1 an, voire 9 mois si le locataire est étudiant. En l’absence de congé, il est reconduit tacitement selon les mêmes modalités. Le bail décrit les caractéristiques du bien et fixe le montant du loyer et les obligations des partis.
.états des lieux
arrivée & sortie
Autre mission du gestionnaire stipulée dans le mandat de gestion, la réalisation (obligatoire pour les biens d'habitation depuis la loi du 6 juillet 1989) d’un état des lieux à l’entrée dans le bien et à la sortie. La restitution du dépôt de garantie dépend de ce document. Cette procédure est très minutieuse dans la mesure où elle décrit par le menu l’état du bien avant la remise des clés au locataire. Egalement pour les bien d'habitation et depuis la loi Alur de 2014, une grille de vétusté permet de déterminer le degré d’usure naturelle des équipements et des matériaux du logement. Par ailleurs, les problèmes relatifs au chauffage peuvent être signalés tout au long du premier mois de chauffe. Au départ du locataire, l’état des lieux à l’entrée sera confronté à l’état du bien à la sortie. En cas de dégradations constatées, le gestionnaire mandaté évaluera la responsabilité du locataire. Il est alors possible que le dépôt de garantie serve en partie à réparer ce qui doit l’être. Les états des lieux font l’objet d’une facturation à part. Une partie est payée par le locataire, l’autre par le bailleur. Pour les biens d'habitation et depuis le 15 septembre 2014, les frais dus par le locataire sont plafonnés à 3€/m². L’état des lieux de sortie est gratuit pour le locataire, si il est réalisé à l’amiable et sinon il doit être fait par un huissier.
.gestion des loyers
gestion des impayés
Le gestionnaire perçoit les loyers et les provisions pour charges. Il est mandaté pour réviser le loyer à la date anniversaire du bail selon l’indice de référence des loyers en vigueur en fonction de la nature du bien. En cas d’impayé, il gère les relances et les éventuelles procédures contentieuses. Il envoie les quittances de loyer au locataire ainsi qu’un rapport de gérance au propriétaire. Il peut être également chargé de verser les charges et les appels de fonds au syndic de copropriété. En fin d’année, une autre obligation s’applique au gestionnaire : envoyer la régularisation annuelle des charges au locataire.
.gestion travaux
L’entretien du bien est assuré par le gestionnaire dans le cadre de son mandat de gestion. Concrètement, cela signifie qu’il est chargé de contacter les entreprises pour obtenir un devis et qu’il met en œuvre les travaux nécessaires avec l’accord du propriétaire. Il en assure le suivi.
Sa mission de conseil l’amène à accompagner le propriétaire pour les travaux touchant à sa mise en conformité, l’amélioration ou la valorisation de son bien (travaux de rénovation énergétique par exemple).
.déclaration fiscale
Le mandat de gestion locative ne se limite pas à la relation avec le locataire. Le gestionnaire du bien intervient sur le plan fiscal pour alléger la déclaration du propriétaire.
Si le bien est de l'habitation, il doit informer l’administration fiscale des entrées et sorties de locataire dans le but de lui permettre de mettre à jour les données relatives à la taxe d’habitation.
Selon la nature du bien, Il collecte auprès du locataire la taxe des ordures ménagères à partir de la taxe foncière du propriétaire. Elle peut être généralement intégrée aux charges mensuelles. Il procède alors au calcul de la différence entre les charges acquittées et les provisions de charge en fin d’année.
