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la gestion locative
.Le mandat de gestion
Définition : qu’est-ce qu’un mandat de gestion locative ?
En signant un mandat de gestion locative, le propriétaire autorise un professionnel, un agent immobilier, une agence de gestion locative ou un administrateur de biens, à se charger de la gestion de son patrimoine immobilier. À ce titre, il réalise les missions suivantes :
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Sélection du locataire ;
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Rédaction du bail et réalisation des états des lieux ;
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Encaissement des loyers et gestion des éventuels impayés ;
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Gestion et régularisation des charges de copropriété ;
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Entretien, travaux et réparations urgentes ;
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Gestion des démarches auprès des compagnies d'assurance en cas de sinistre dans le logement ;
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Accompagnement du bailleur au niveau fiscal en se chargeant des déclarations et paiements.
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En plus de ses missions, le professionnel doit également respecter les obligations du mandataire prévues par le mandat de gestion locative.
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La durée du contrat de gestion
​Le mandat de gestion locative est le contrat qui lie deux parties : le gestionnaire et le propriétaire-bailleur.
Pour les contrats signés avec un particulier, la loi précise que sa durée est limitée à trente ans. En pratique, cette durée est généralement fixée à trois ans, voire neuf ans en cas de défiscalisation. La loi Chatel protège le bailleur en matière de tacite reconduction, obligeant le mandataire à l’informer de cette reconduction entre trois mois et un mois avant la fin de la période.
Pour les contrats signés avec un professionnel, la durée
De son côté, le bailleur conserve le droit de résilier le mandat de gestion locative à tout moment par courrier recommandé avec accusé de réception, à condition de respecter un préavis de trois mois. Pour les contrats signés avec un professionnel, la durée d'engagement et les conditions de résiliation sont librement fixées entre les parties. Le mandat de gestion locative est établi en deux exemplaires signés par les parties et engage le gestionnaire à gérer le patrimoine qui lui est confié.
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La gestion des loyers gestion des impayés
Le gestionnaire perçoit les loyers et les provisions pour charges. Il est mandaté pour réviser le loyer à la date anniversaire du bail selon l’indice de référence des loyers en vigueur en fonction de la nature du bien. En cas d’impayé, il gère les relances et les éventuelles procédures contentieuses. ​Il envoie les quittances de loyer au locataire ainsi qu’un rapport de gérance au propriétaire. Il peut être également chargé de verser les charges et les appels de fonds au syndic de copropriété. En fin d’année, une autre obligation s’applique au gestionnaire : envoyer la régularisation annuelle des charges au locataire.​​
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Quelles sont les obligations du gestionnaire locatif envers le mandant ?
L'activité de gestionnaire locatif est encadrée par la loi Hoguet du 2 juillet 1970, puis renforcée par la loi Alur. Ces deux lois précisent les obligations de ce professionnel.
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Les obligations liées à la fonction de mandataire locatif (selon la loi Alur)
Le professionnel qui propose ses services de gestion locative doit impérativement respecter certaines conditions pour pouvoir exercer ses missions :
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Posséder une carte professionnelle avec la mention "gestion immobilière" : cette carte G autorise le mandataire à percevoir des loyers, charges locatives et cautionnements ;
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Justifier d'une garantie financière suffisante afin que le bailleur soit protégé en cas de fraude, de malversation ou de faillite ;
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Posséder une assurance responsabilité civile professionnelle afin de couvrir les dommages et les risques.
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En plus de ces obligations contractuelles, le mandataire gestionnaire locatif respecte également un certain nombre de règles déontologiques :
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L'obligation d'agir dans l'intérêt du propriétaire et du locataire ;
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Le respect du secret professionnel ;
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Fournir une information complète et objective au propriétaire et au locataire ;
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Se tenir informé de l'évolution de la législation et de la réglementation ;
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Se former régulièrement pour améliorer ses compétences.
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La loi Alur du 24 mars 2014 a renforcé l'encadrement de l'activité de gestionnaire locatif. Elle a notamment imposé au gestionnaire locatif de respecter un certain nombre d'obligations supplémentaires :
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Informer le propriétaire des caractéristiques du bien immobilier, de son état et de son environnement ;
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Signaler les procédures d'urgence à mettre en œuvre en cas de sinistre.
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Indiquer les loyers et charges locatives dus par le locataire ;
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Informer le propriétaire des travaux d'entretien et de réparation nécessaires au bien immobilier ;
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Indiquer au propriétaire les démarches à effectuer en cas d'impayés de loyer.
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Les obligations liées au mandat signé avec le bailleur
Le mandat de gestion locative régit les relations entre le mandataire et le mandant. Encadré par la loi Hoguet, ce document contient un certain de nombre de mentions obligatoires :
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L'identité du mandataire et du mandant ;
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La description du bien immobilier mis en gérance ;
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Le numéro de carte professionnelle du mandataire ;
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Les garanties financières ;
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L'autorisation de la part du propriétaire de percevoir des sommes d'argent dans le cadre de la gestion locative ;
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Les honoraires du mandataire ;
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La durée du mandat de gestion qui ne peut excéder 30 ans maximum ;
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La liste des missions incombant au mandataire ;
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Les obligations du mandataire et du mandant pendant toute la durée du contrat.
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La résiliation du mandat de gestion ?
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Comment résilier un mandat de gestion locative grâce à la loi Chatel ?
La loi Chatel permet de résilier le mandat de gestion locative à l'échéance prévue. Le mandataire a l'obligation de prévenir le propriétaire au moins trois mois avant l'échéance.
En cas de manquement à cette obligation, le propriétaire peut rompre son contrat à tout moment et sans frais (Article L215-1 du Code de la consommation).
Dès la réception du courrier en recommandé avec accusé de réception, le propriétaire peut confier sa gestion locative à un autre agent immobilier.
Cette lettre de résiliation du mandat doit comporter obligatoirement les mentions suivantes :
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Les références du mandat de gestion locative ;
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La date de signature du mandat ;
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La date précise à laquelle il arrive à échéance :
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La date souhaitée pour la résiliation du contrat ;
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Les motifs de la résiliation ;
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La mention de la loi Chatel qui permet aux propriétaires de résilier leur mandat.
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Comment résilier un mandat de gestion locative avant échéance ?
La rupture du contrat peut avoir lieu avant l'échéance en cas de faute grave du mandataire :
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L'absence de vérification de la solvabilité du locataire ;
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Un dépôt de garantie non encaissé ;
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La signature d'un bail locatif en l'absence de garantie contre les impayés de loyer ;
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L'absence de mesures en cas d'impayés de loyer.
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Comme dans le cas précédent, la résiliation a lieu via une lettre recommandée avec accusé de réception contenant toutes les informations relatives au mandat. Le propriétaire précisera le motif de cette résiliation pour faute grave.
Dès réception de cette lettre de résiliation pour faute grave, le mandataire peut contester la décision du propriétaire. Dans ce cas, le propriétaire devra apporter les preuves du manquement aux obligations du mandataire. Lettres, factures, témoignages ou constats d'huissier servent de pièces justificatives.
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