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La procédure en cas de loyer impayé : les 4 étapes à suivre si votre locataire ne paie plus son loyer
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Chaque année, plus de 150 000 affaires de loyers impayés sont portées devant les tribunaux en France. C'est un cas que nous connaissons par cœur en gestion locative. Les chiffres de l’ANIL révèlent une triste réalité : la part des loyers impayés représente environ 3 % de l’ensemble des biens loués, les litiges et autres situations étant les principales raisons qui expliquent ce phénomène. Que faire si un locataire ne paie pas son loyer ? Quelle est la procédure à suivre en cas de loyer impayé ? Découvrez les 4 étapes de la procédure pour loyers impayés.
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Quelles procédures prévoir en cas de loyer impayé ?
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Le défaut de paiement d’un locataire, qu’il soit fortuit ou volontaire, temporaire ou prolongé, doit inciter le propriétaire à réagir très rapidement. Dès le premier impayé, avant d'entamer une procédure pour loyers impayés, il est recommandé de tenter une résolution à l’amiable afin d’éviter de nombreux désagréments pour le bailleur et le locataire, ainsi que des démarches juridiques souvent longues et fastidieuses.
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Impayé de loyer : une résolution à l’amiable à envisager avant toute procédure
Si le locataire ne paie pas son loyer, la première démarche à envisager est une résolution à l’amiable. Il se peut que le locataire traverse une période difficile et fasse face à des difficultés financières. Quelle qu’en soit la raison, un propriétaire à l’écoute et compréhensif aura plus de chances de parvenir, avec son locataire, à une solution acceptable pour les deux parties.
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Pour tenter une résolution à l’amiable avant d'engager une procédure pour loyers impayés, contactez votre locataire par téléphone, par courrier simple ou par mail, en lui proposant un rendez-vous. Une fois face à lui, les impayés peuvent être traités de différentes manières, la plus courante étant l'étalement de la dette selon un plan convenu par les deux parties. De plus, cette solution permet aux locataires bénéficiant d'une aide de la CAF de continuer à percevoir leurs allocations.
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D’autres solutions à l’amiable incluent l’accompagnement du locataire par rapport à la gestion de son budget, une réduction temporaire de loyer, l’abandon d’une partie de la créance, etc. En règle générale, la ou les solutions amiables apparaissent au cours de la conversation avec le locataire.
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Concernant la résolution à l’amiable, en cas de loyer impayé, il est important de noter plusieurs choses :
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Le locataire ne peut pas imposer une forme d’étalement de la dette à son propriétaire, comme stipulé dans l’article 1244 du Code civil ;
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Le bailleur est en droit de réclamer un paiement intégral de la dette ; il a également le droit de refuser un paiement partiel ;
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Une compensation à titre de dommages et intérêts, en cas de défaut de paiement, peut être réclamée par le propriétaire, si celle-ci est prévue dans une clause du contrat de bail (article 1152 du Code civil), les sommes réclamées devant être justifiées par le bailleur ;
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Le propriétaire d’un logement mis en location peut récupérer les arriérés de loyers et charges pendant une période allant jusqu’à 5 ans suivant le départ du locataire
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Si la tentative de résolution à l’amiable échoue, quelles qu’en soient les raisons, le propriétaire peut alors entamer une procédure pour loyer impayé.
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Les 4 étapes de la procédure pour loyer impayé
Dans certains cas, la tentative de résolution à l’amiable échoue et le locataire refuse de payer son loyer ou n’est pas en mesure de le faire. Commence alors une procédure pour loyer impayé dont l’issue ultime est l’expulsion du locataire..
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1. Procédure de recouvrement
De quoi s’agit-il ? La procédure de recouvrement intervient lorsque le locataire, qui ne paie pas son loyer, et le propriétaire ne parviennent pas à trouver un terrain d’entente lors de la tentative de résolution à l'amiable. Le propriétaire bailleur envoie alors un rappel de paiement au locataire en défaut.
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Durée légale : Si, dans un délai de 15 jours suivant l'envoi de la lettre de rappel, le locataire ne réagit pas, le propriétaire envoie une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception.
En parallèle, le propriétaire informe le(s) garant(s) du locataire de la situation d’impayé. Ayant signé un acte de cautionnement solidaire, les garants peuvent être sollicités à tout moment, même avant le lancement de poursuites officielles.
Issues possibles : Dans le meilleur des cas, si le locataire réagit et règle l'intégralité des loyers impayés, la procédure prend fin. S’il ne répond pas ou refuse de payer, le propriétaire doit alors envoyer une demande de paiement à la caution, également par courrier recommandé avec accusé de réception.
Si aucune de ces démarches n'aboutit, le propriétaire peut engager une procédure judiciaire.
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2. Procédure juridique : le commandement de payer et l’expulsion
De quoi s’agit-il ? Le commandement de payer est une procédure applicable par le propriétaire bailleur dont le locataire ne paie pas son loyer. II peut être envoyé par voie d’huissier, notamment s’il précède une procédure de saisie. Le commandement de payer impose, au locataire, le règlement des arriérés de loyer et de charges sous deux mois, afin de régulariser sa situation de loyers impayés. Selon l’article 24 de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989, le commandement de payer fait état de la dette locative, mois par mois.
Durée légale : La résiliation du bail intervient après un délai de deux mois suivant la réception du commandement de payer. Il faut savoir que la plupart des baux de location incluent une clause résolutoire qui permet au propriétaire bailleur de constater automatiquement la résiliation du bail en cas de non-paiement de loyer de la part du locataire.
Issues possibles : Lorsqu’il reçoit le commandement de payer, le locataire peut :
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S’acquitter de sa dette, ce qui met fin à la procédure pour non-paiement de loyer ;
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S’acquitter d’une partie de sa dette, ce qui n’impacte aucunement sur la procédure en cours ;
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Requérir des délais de paiement auprès du juge ;
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Ne pas réagir
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​​3. Procédure juridique : la demande de saisie
De quoi s’agit-il ? Face à un locataire qui ne paie pas ses loyers, le propriétaire bailleur peut, à tout moment de la procédure de recouvrement, demander le blocage des comptes bancaires ou des biens du locataire par le biais d’une saisie conservatoire, effectuée par un huissier de justice, conformément aux articles 67 à 76 de la loi 91-650 du 9 juillet 1991 et aux articles 221 à 243 du décret 92-755 du 31 juillet 1992. Une fois la saisie conservatoire prononcée, le locataire ne peut plus disposer de ses biens ou de son argent jusqu'à ce que le juge rende sa décision.
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Il est également possible qu’un locataire en situation d’impayé ne dispose pas des ressources financières nécessaires pour régler sa dette. Dans ce cas, le juge peut convertir la saisie conservatoire en saisie-vente, et les biens du locataire seront vendus, tandis que les comptes bloqués seront utilisés pour rembourser le propriétaire.
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À noter que, sauf décision contraire du juge, les frais occasionnés par une saisie conservatoire sont à la charge du locataire débiteur.
Durée légale : Le propriétaire dispose d’un délai de 3 ans pour recouvrer les loyers impayés. Dès la saisie conservatoire, le créancier doit faire signifier un commandement de payer par un huissier de justice au locataire. Si les loyers impayés ne sont pas réglés, le créancier peut engager une saisie-vente.
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Issues possibles : La saisie-vente est mise en œuvre uniquement si le commandement de payer n’a pas permis de récupérer les loyers impayés. Elle doit impérativement être précédée d'un commandement de payer, signifié par un huissier de justice au locataire. À noter que, pour une créance inférieure à 535 euros, le créancier doit procéder à une saisie-attribution ou à une saisie sur salaire.
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4. L’assignation du locataire au tribunal d’Instance
Que faire en cas de loyer impayé ? Si les démarches précédentes, telles que le commandement de payer, n'ont pas permis de résoudre le litige entre le locataire et le propriétaire, ce dernier peut demander une assignation au tribunal d’Instance.
De quoi s’agit-il ? L’assignation au tribunal d’Instance est délivrée par un huissier de justice, au moins deux mois avant l’audience. Simultanément, l’huissier dépose une copie de l’assignation auprès de la Préfecture.
Issues possibles : Le juge du tribunal d’Instance peut ordonner :
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Le paiement des loyers impayés
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L’expulsion du locataire, si ce dernier est incapable de rembourser sa dette
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Un délai supplémentaire pour permettre au locataire de régler sa dette
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L’expulsion locative est une mesure que seul un huissier de justice est habilité à exécuter. Un propriétaire bailleur ne peut en aucun cas procéder lui-même à l’expulsion de son locataire, même en cas de non-paiement du loyer, sous peine d'une amende pouvant aller jusqu’à 30 000 euros et de 3 ans d’emprisonnement, conformément à la loi Alur. Il est également à noter que la trêve hivernale, qui s’étend du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante, peut prolonger le délai d’expulsion.
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​L'impact des loyers impayés sur le rendement locatif
Les loyers impayés ont un impact direct et significatif sur le rendement locatif des propriétaires. En effet, chaque mois de loyer non perçu réduit le revenu brut attendu d'un investissement immobilier, ce qui peut compromettre la rentabilité globale du bien. Cela est particulièrement préoccupant si le propriétaire a des engagements financiers, tels que le remboursement d'un prêt immobilier. Les retards ou défauts de paiement entraînent non seulement une diminution des flux de trésorerie, mais augmentent également les coûts liés aux procédures de recouvrement, aux frais juridiques et, potentiellement, à la vacance locative. Par conséquent, une gestion proactive et efficace des impayés de loyers est essentielle pour maintenir un rendement locatif optimal et protéger l'investissement immobilier sur le long terme.
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